Condominio – posizione giurisprudenziale in materia di ripartizione delle spese dell’acqua

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 17557 del 01/08/2014 ha espresso un principio di diritto che pone le basi per dipanare i dubbi relativi ad una tematica estremamente rilevante del vivere condominiale: la ripartizione delle spese di consumo dell’acqua.

Secondo la Cassazione, salvo che non sia pattuita convenzionalmente una diversa ripartizione, le spese per il consumo di acqua condominiale, in mancanza di contatori installati in ogni singola unità immobiliare, vanno ripartite, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà.

Secondo la Corte è inoltre viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.

Nel condominio, infatti, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite, in via preferenziale, in base all’effettivo consumo, se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi.

Diversamente, nel caso in cui le unità immobiliari non siano dotate di contatori, la previsione di cui all’art. 1123 codice civile non ammette che il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno. Resta salva la possibilità dei condomini di deroga alla disciplina legale – che tuttavia deve avere natura regolamentare contrattuale, cioè adottata all’unanimità.

Il comma 1 dell’art. 1123 cod. civ. detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare.

Lo stesso art. 1123, comma 2 a sua volta, stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Tale norma, tuttavia, attiene al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso che quella del condomino è una obbligazione propter rem strettamente ricollegata e conseguenza del diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della spesa.

Sotto questo profilo, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua, ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante, o perdite d’acqua.

Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli, innanzitutto, al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo.

D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale, un criterio forfettario presuntivo su base personale che rimetterebbe all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo sull’effettiva composizione dei nuclei familiari dei singoli appartamenti; attività che evidentemente fuoriesce dalle attribuzioni dello stesso.

Concludendo, in ambito condominiale la ripartizione delle spese del consumo dell’acqua deve essere ripartita tra i singoli condomini, in caso di presenza e installazione di contatori in ogni singola unità immobiliare, secondo l’effettivo consumo di ciascuno; in subordine, ai sensi dell’art. 1123 codice civile in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno (millesimi di proprietà) e tale ultimo criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini.

 

FONTE: Cassazione Sezione II – Sentenza 01-08-2014 nr. 17557

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